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律师介绍

陈雷律师 陈雷律师,益清(北京)律师事务所商事法律案件部部长,北京大学法学学士,拥有律师资格、企业法律顾问资格。2007年起从事企业法务工作,2011年起从事律师工作。北京市律师协会会员、北京市企业法律顾问协会会员。陈雷... 详细>>

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律师姓名:陈雷律师

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拆迁补偿

企业拆迁中律师起到的作用

  摘要:律师在帮助遭遇拆迁的企业争取权利时,往往运用各种法律手段的组合,找到对方或拆迁依据或实施手段的违法之处,同时借法律程序的启动阻止拆迁的继续。今日我们来详细了解其中的具体作用。

  一、律师具体可以做哪些工作来帮助企业争取权利?

  律师在帮助拆迁企业维护权利时,是运用各种法律手段的组合,发出律师函、申请信息公开、提起行政复议、民事诉讼、行政诉讼乃至刑事诉讼或者进行申诉,就是说诉讼只是最后的手段而不是唯一的手段,有的案件,仅仅一封律师函就解决问题;有时候,在申请信息公开得到的回复中,往往能得到非常不利于拆迁方的文件信息,使对方同意商谈;至于行政复议,人们总是认为既然几乎是维持原决定的结果,行政复议有多大意义,但事实上行政复议法律程序的启动,不仅能阻止拆迁的继续,从而使眼看拆迁期限迫近而又无法取得进展的拆迁方压力之下主动找到企业寻求和谈,而且往往在行政复议的进程中能有意想不到的有利于企业的发现。就算到了诉讼这一步,也未必一定要到法庭上见一个分晓,在企业提起诉讼的压力下,政府也会愿意以提高补偿来结束。在未上法庭之前,政府面对律师各种法律手段组合的压力下通常会提高补偿条件。

  最后提起诉讼时,企业可以对项目审批、规划许可、土地使用批准、拆迁许可、拆迁许可延续、行政机关的强制拆迁行为、拆迁管理部门的处罚和不作为和国有土地使用权收回等具体行政行为提起行政诉讼,还可以对工商、税务、生产安全等处罚及公安等部门的行政不作为提起行政诉讼。

  另外,还可以提起拆迁补偿协议无效、租赁合同解除、恢复原状、民事赔偿、债权债务保全、抵押担保、股权争议和房屋产权争议等民事诉讼。

  被拆迁人受到人身伤害的,可以提起故意伤害的刑事自诉,也可以要求公安机关立案或要求检察机关监督立案。

  二、委托律师可以获取的优势和避免的错误:

  委托律师在战术上能带来如下好处:

  1、表明自己维权的决心,让对方不敢贸然行事。

  2、法律程序的启动拖住了对方要急于推进的拆迁进程,这才能增加自己谈判的筹码。

  3、通过各种法律程序中获取的文件和信息,找到事情的原委真相和对方的违法点,才能有牢牢的据以谈判的事实依据和法律依据。

  4、律师指导下自我检查。在税收、银行贷款的偿还、消防、安全等方面不要有违法之处使对方有可乘之机,如贷款未还清,有可能会被银行起诉,这一会对企业资产评估造成消极影响,还有可能让对方以银行申请财产执行的方式来进行拆迁。

  委托律师还能避免如下错误:

  1、暴力抗拆。想仅凭一己之力对抗政府制止强拆,是不不明智和不合时宜的,只会给自己带来伤害。作为一个公民,不仅要有权利意识,还要有法律意识。当然,暴力方式的采取反映了人们鉴于以往的对法律的不信任,但是,我们应该看到,今日之中国的确已大有不同,在‘建设社会主义法治国家’和‘法治政府’‘依法治县’ 等治国理政方针提出并践行的大背景下,我们国家的法治环境在改善,政府依法执政的意识和能力在进步和提高,整个社会讲法信法的大势在形成,司法机关独立性的提高取得明显进展,以法维权的观念认识渐入人心。

  不要因自己对法律的一知半解和人云亦云而作出错误的行动,拿起法律的武器,这是你的唯一正确的选择!

  2、轻易搬家。不暴力抗拆不等于就轻易搬家。如此对方会认为你没有抗争到底的决心,谈判桌上你已落于下风。

  3、轻易报价和签字。没有专业律师的指导,你会犯一些看似不起眼然而实际上攸关胜负的错误。随便报价,报价过高你会被对方重点关注甚至遭到夜半行动,报价过低对方知道了你的底牌,再想提高难矣!

  企业可以得到哪些补偿?

  1、土地区位补偿价和房屋重置成新价。前者由土地所在的区位和用途决定,后者即房屋的建造成本。

  2、停产停业损失。有的地方按房屋评估价值的一定比例补偿,如重庆,有的地方则根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,总的说来,这一部分弹性较大,要综合考虑多种因素,这一部分企业要充分准备,积极争取。

  3、搬迁损失。包括搬迁费用和搬迁过程中的损耗。

  4、职工安置费。

  5、装修、附属物补偿及搬迁奖励。

  三、企业拆迁的两个典型案例

  案例之一:

  a向村集体租了土地,b又租了a租下土地办厂,c租了b的一间房用作库房。拆迁方要a先生腾地,a先生催b先生腾地,但得了全部补偿款的a又不愿意给b合理补偿,而c却又也逼着连自己也没有拿到补偿款的b给他补偿款,焦头烂额的b先生找到了安迪。

  2000 年时,a租了村里15亩集体土地,租期20年,2005年,b将a的土地租下办厂,租期15年。2008年b将一间空房租给c,租期2年,租了一年后,二人又签了合同终止协议,不再租赁。但就在终止租赁后没多久,工厂就被告知所在土地要被拆迁,于是c认为是b事先得知要拆迁而与其终止了合同,所以c坚持b 要给起搬迁补偿,否则就不腾屋子。同时,a在与拆迁方签了补偿协议后得到了补偿,也催着b赶紧搬迁。几个月后,b的工厂被停水停电,工厂停止了运营。

  安迪律师在接受b先生的委托后,决定先从拆迁项目本身是否合法入手,向相关部门申请了信息公开,以期获取拆迁项目的立项、规划、征地等批复及拆迁许可证的情况。从相关部门的答复中安迪律师发现:1、该项目没有拆迁许可证;2、工厂所在区域不在征地批复范围内。凭此,安迪律师给拆迁方发去律师函,告知其:b先生与a的租赁合同合法有效,且工厂所在区域不在征地范围,在没有得到拆迁方合理补偿前,工厂不会搬迁,如果遇到强拆,b先生将追究强拆者的法律责任。

  至于对于c的补偿款要求,安迪律师提出了反诉,指出,双方终止租赁的合同为自愿做出,c自愿终止合同并搬迁,其没有遭受任何损失,终止合同的协议已经签订并生效,c拒不搬迁继续占用b的房屋要支付租赁费用。

  拆迁方在法律的威慑下不敢贸然行动,拆迁无法取得进展,于是施压给a,a终于找到了b和c,三人商谈订出了最终的补偿款分配方案。

  案例之二:

  盖先生是浙江绍兴人,在甘肃某市经营着一家小型机械加工厂,厂房是从一位村民处租赁而来,共占地一千多平米,刚租用时有三百多平米的办公用房,盖先生自己又建了三百多平米的车间,还安装了暖气和锅炉房等。2012年,当地搞市政建设,盖先生租用的厂房在拆迁范围之内。房东提出解除租约,盖先生也提出了其搬迁损失、停产停业损失和自建的车间等补偿费问题,房东说这个盖先生要自己去找拆迁方,他解决不了。经与拆迁方联系,拆迁方说补偿款他们是要全部直接给房东的。

  盖先生认识到问题的严重性,多方打听后,委托了北京的安迪拆迁律师。

  安迪律师商讨案情后,首先向拆迁方发出《律师函》阐明:1、盖先生是工厂的实际的经营者,有权得到搬迁安置及停产停业损失的补偿。2、盖先生和房东的土地租赁协议合法有效,作为利益相关人,其有权获得本次拆迁的相关信息,以及具体补偿标准。3、拆迁办应暂停向房东支付补偿款,搬迁安置和停产停业损失费应直接支付给盖先生。

  同时,安迪律师让盖先生对厂房内的设备、自建房及装修情况等进行了摄像及公证保全,以防拆迁方的强拆,并转移了重要文件材料及贵重设备。

  然后,向法院起诉主张租赁合同无效,要求房东返还房屋租金和赔偿因租赁合同无效造成的损失。

  在收到安迪律师的律师函后,拆迁方也不想卷入这场纠纷,冻结了房东的补偿款。

  面对如此情势,房东感到压力,表示愿意商谈,经过几次商谈,盖先生最终得到了二百多万元的补偿。



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