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陈雷律师 陈雷律师,益清(北京)律师事务所商事法律案件部部长,北京大学法学学士,拥有律师资格、企业法律顾问资格。2007年起从事企业法务工作,2011年起从事律师工作。北京市律师协会会员、北京市企业法律顾问协会会员。陈雷... 详细>>

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律师姓名:陈雷律师

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拆迁补偿

企业拆迁,需要注意哪些问题?

  摘要:企业拆迁和住宅拆迁由于房屋性质和预期价值等方面存在不同,因此面临拆迁时被采取的补偿方案也会有所不同,为此,那么企业拆迁,需要注意哪些问题?今日我们来详细了解。

  一、企业的房屋性质

  企业房屋性质大致分为三种:(一)租赁办公用房;(二)自有产权办公用房;(三)违章建筑。

  租赁办公用房的,现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对此并无明确规定。而已经被废止的《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定,拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。由此可见,企业租赁办公用房的,因其不享有对所拆迁房屋的所有权,所以不能享受房屋价值拆迁的补偿。

  关于自有产权营房。房屋拆迁可选择是进行货币补偿还是产权置换,而企业拆迁一般只能选择房屋价值补偿和土地价值补偿。

  关于违章建筑。并不是所有的违章建筑都不应予以补偿。我们要具体问题具体分析。对依法应当拆除的,予以拆除并不予补偿;对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等,则应查明事实,妥善处理,该补偿的就得补偿。

  二、租赁合同剩余期限

  当办公用房为租赁房屋时,根据不同的租赁剩余期限,对租赁房屋的企业造成的影响不同,补偿方案自然也会有所不同。

  三、拆迁补偿是否存在问题

  1.补偿范围是否有遗漏。拆迁律师总结出企业拆迁补偿主要包括:土地房屋本身价值、停产停业损失、搬迁费用与损失和企业装修附属物的损失。除此之外,拆迁方可能也会对积极配合拆迁工作的企业设定一些奖励。具体奖励数额根据不同的项目实施意见决定;

  2.补偿标准是否公平合理。不同地方制定的补偿标准可能会有所不同;

  3.企业预期利润。预期损失主要指根据往年的情况,企业可期待的利润。被拆迁企业应当出具相关资料,计算近几年平均利润,以证明合理的投资收益回报,结合剩余经营期限,计算预期利润损失。

  四、其他问题

  牵一发而动全身,企业拆迁肯定会对其生产经营产生一定的影响。如丧失一些特别许可的特权等。拆迁后企业迁至别处重建,规模调整,也可能会产生一些人才流失或裁员等人员遣散安置补偿等费用。



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